，创下近5年同期新高。但与此同时，pti普睿数智云数据显示，全市成交房源
成交量在涨，从业者却在加速逃离。全国房产经纪从业人数从2020年的200万人锐减至132万人，68万人离开了这个行业。贝壳2025年前三季度经营活动现金流净额**-22.88亿元，全年净利润同比下滑26.7%**。
一个靠信息不对称吃饭的行业，当VR看房、在线签约、官方交易平台把信息差彻底消灭之后，它还能靠什么活下去？
张彪干房产中介十几年，2016年佣金收入超过100万元。那是中介行业的黄金时代——市场往上走，客户什么都不懂，坐在店里客户自己上门，户型图都不用背熟也能成交。那时候挣的钱，没一分是因为厉害，全是行情喂到嘴里的。
但2024年，他的佣金收入跌破20万元。2025年5月，三个月没开单的张彪注册成了众包骑手，每天早晨送完女儿上学就打开App接单，跑到9点回家洗漱，再去小区楼下的中介门店上班。一个月外卖收入三四千元，足够维持一家人的生活开销。
据《国际金融报》报道，张彪的故事并非孤例。在东北某小城，门店合伙人杨某的8名经纪人只剩3个，离开的人去跑网约车、考社区网格员、南下谋生。留下的也早把卖房当副业——有个经纪人下午3点要帮老丈人卖烤鸭，还有人去学做烧饼。大家都在想办法活下去。
而在上海，从业十年的链家经纪人苏某，2025年11月被通知不胜任工作，当天账号停用。他说自己2016年单月最高收入达到过15万元，如今却像一件消耗品，价值耗尽，被扫地出门。
成交量在创新高，从业者却在创纪录地流失。这种反差，不是某一个城市的问题。量在涨，人在走，钱在缩——三组数据指向同一个结论。
据《中国房地产报》报道，2026年上半年上海二手房累计成交14.73万套，同比增长约13%，创下近5年同期新高。3月单月成交31215套，成为近5年来首次站上3万套活跃线的月份。数字漂亮，但数字背后的隐忧同样深重。
但成交规模放量的同时，市场交易节奏并未明显加快。据pti普睿数智云数据，2026年至今27413个成交房源样本中，套均带看量约40次，平均成交周期146天。其中带看次数超过100次的占7.68%，成交周期超过100天的占14.27%。量增质不增。
这是什么概念？以中介单次带看约看4至5套房源计算，一组客户需要看28至40套房源才能成交一套。每一笔成交都经过反复比价、议价，市场不存在炒作投机行为。
据多地行业数据，二手房交易佣金费率已从过去的2.5%至3%，回落至1.2%至1.8%。天津将买方中介费从1.5%直接降至0.5%。宁波帮卖换新活动中，中介费最低降至0.1%。佣金缩水幅度之大，让很多经纪人直呼干一单不如送一个月外卖。
量涨了，价跌了，人走了。三重挤压同时发生。中介行业的生存空间，正在被从三个方向同时压缩。
独家房源信息垄断、买卖双方信息不对称、过户贷款流程繁琐普通人不懂——这三道壁垒，构成了传统中介赖以生存的根基。如今，这三道壁垒正在被同时击碎。根基没了，大树自然要倒。
据《2026年百万房产经纪人生存报告》数据，VR看房使用率从2025年的26.6%跃升至45.0%，高居房源呈现方式首位。一线城市近六成用户选择VR看房。与此同时，传统门店咨询占比从38.2%暴跌至19.7%，几乎减半。
VR看房从26.6%跃升至45.0%，传统门店咨询几乎减半。图源：映维网
贝壳找房上线VR看房后，房源UV提升133%，用户停留时长提升337%，商机转化率提升20%。购房者在线上就能完成大量房源筛选，到店带看之前，中介的信息价值已经被消耗殆尽。客户还没进店，中介的价值就已经归零了。
更致命的打击来自官方平台。2024年起，全国超百座城市住建部门上线官方存量房自主交易系统，完全免费，不收取任何中介费。据住建部2025年行业统计数据，全国线上自主挂牌房源量同比上涨176%，一线%的二手房交易通过官方平台自行对接。政府直接下场，做了中介的对手。
0.8%。不动产登记大厅推出官方代办窗口，全套过户手续费用仅300至800元。曾经动辄上万的中介费，正在被政策砍到地板。
信息差，政策压低了佣金上限，官方平台抢走了信息资源。一个靠信息不对称吃饭的行业，正在被信息透明化连根拔起。三面合围，无路可退。
12486家，同比增长23.7%。全国经纪机构总数从2024年到2026年间锐减50%，行业CR5（前五名企业市占率）从2023年的58.3%飙升至2025年的68.9%。大鱼吃小鱼，快鱼吃慢鱼。
30%，全国二手房中介门店关闭率达37%。71%的普通经纪人长期零房源、零开单。这不是寒冬，这是大清洗。
946亿元，同比微增1.2%，但净利润29.91亿元，同比下降26.7%。更值得关注的是，2025年贝壳经营活动现金流净额为**-3.76亿元，而2024年同期这一数字是净流入94.47亿元。前三季度经营现金流净额更是达到-22.88亿元。近百亿的年内逆转，意味着自由现金流已经不再充裕**。
6.11万家，同比增长18.5%；经纪人数量达52.3万名，同比增长4.6%。但存量房业务收入同比下降11.3%，新房业务收入同比下降9.1%。人员成本的扩张与收入的收缩形成剪刀差，直接压薄了利润率。人多了，钱少了，摊子大了，利润薄了。
0.82亿元，同比暴跌超过85%。单季经营亏损1.47亿元，上年同期经营利润为10.11亿元。一年之间，从赚10亿到亏1.5亿。
零开单。90后吴某从上海回到山西老家，六个月只卖出两套房，提成总计6000元。从月入十万到社保断缴，中间只隔了一个行业周期。
据《2026年百万房产经纪人生存报告》，购房者选择经纪门店时，24.7%最看重经纪人的专业度，首次超过中介费用的20.4%，成为首要因素。**51.3%**的购房者最需要经纪人协助完成正规合同签署。
。2025年贝壳研发费用同比增长13%至26亿元，押注AI技术重塑能力壁垒。全国房地产经纪人的AI使用率已达49.7%，一线%。技术不是敌人，固步自封才是。但AI替代的只是标准化劳动。正如左东华所言，AI擅长数据、计算和标准化交付，却无法替代人在复杂决策中的判断与责任承担
机器能给答案，但不能替你做决定。转型方向已经清晰：从帮着买卖走向帮着住好。专业中介的价值，正在从信息撮合转向风险把控
资产规划和长期服务。高端豪宅、商铺、写字楼等复杂交易场景，涉及高额税费筹划、企业产权分割、多重抵押解押等专业问题，普通购房者很难理清其中风险——这正是专业中介不可替代的空间。简单刚需房，客户自己能搞定；复杂大额交易，专业中介不可或缺。2026年上半年，全国二手房成交量占比首次超过50%，中国房地产市场结构性进入存量时代
185个小区成交价格上涨，136个仍在调整。分化意味着每一笔交易都需要更专业的判断。这对中介行业来说，既是挑战，也是机会
从证券经纪人到保险代理人，从线下课程销售到传统房产中介——凡是入行门槛低、早期依托信息不透明赚取收益的岗位，都在数字化浪潮中经历着相似的洗牌。淘汰的不是中介这个职业，而是只会搬信息的人。房价洗不了你，时代才会洗你
留下来的，是能帮客户做判断的人。行情好的时候你卖的是房子，行情难的时候你卖的是你自己。
不是AI让人变得不重要，恰恰是AI把只有人能做的那件事，衬托得前所未有地重要。——左东华
没有价值的行业，再高的成交量也救不了。对此，您怎么看？欢迎评论区留言讨论。参考资料
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